Mit einem am 13.Oktober 2017 verkündeten Urteil hat das Landgericht Berlin eine beachtenswerte Entscheidung hinsichtlich Kündigungen bei Zahlungsrückstand getroffen. Die Entscheidung verdient deshalb Beachtung, da sie sich gegen die ständige Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs stellt und somit Auswirkungen auf die Form der Kündigung von Mietverhältnissen haben kann.
Die klagenden Vermieter und der Hauptmieter hatten einen Mietvertrag über eine Ein-Zimmer-Wohnung abgeschlossen. Mit Schreiben vom 11.Juli 2016, dem Mieter drei Tage später zugegangen, kündigten die Vermieter den Mietvertrag fristlos mit sofortiger Wirkung und hilfsweise mit ordentlicher Frist zum 31.Oktober 2016, da sich der Mieter mit einem Betrag von insgesamt 500,30 Euro für Juni und Juli 2016 im Rückstand befunden hatte. Am 19.Juli 2016 erhielten die Vermieter die Zahlung des offenen Restbetrages.
Anfang November 2016 erhoben die Vermieter Räumungsklage und beriefen sich auf die hilfsweise erklärte fristgemäße Kündigung vom 11.Juli 2016, die nach ihrer Ansicht den Mietvertrag zum 31.Oktober 2016 beendet habe. Das Amtsgericht gab den Vermietern im Wesentlichen Recht und verurteilte den Mieter und einen weiteren Nutzer der Wohnung zur Räumung. Die dagegen gerichtete Berufung des Mieters hatte jetzt Erfolg.
Nach der Entscheidung könne ein Vermieter zwar seinem Mieter, der sich mit einer bestimmten Miethöhe in Rückstand befinde, fristlos kündigen. Wenn der Vermieter jedoch gleichzeitig vorsorglich fristgemäß kündige, sei diese hilfsweise erfolgte Kündigung unwirksam, da mit Zugang der fristlosen Kündigung der Mietvertrag sofort beendet werde. Wenn später in Folge des Ausgleichs des Rückstandes die fristlose Kündigung wegfalle, könne die fristgemäße Kündigung nicht wieder aufleben.
Das Landgericht Berlin argumentierte, dass zu dem Zeitpunkt, als die fristlose Kündigung zugegangen sei, der Mietvertrag unmittelbar beendet worden sei. Die zugleich hilfsweise erklärte Kündigung mit ordentlicher Frist laufe insoweit fehl. Die fristlose Kündigungserklärung bleibe bestehen, lediglich die Kündigungswirkungen der fristlosen Kündigung seien durch die Nachzahlung des offenen Betrages nachträglich entfallen. Die hilfsweise fristgemäß erklärte Kündigung sei daher unwirksam und könne nicht wieder „aufleben“. Nach Ansicht des Landgerichts Berlin hat sich die Rechtsprechung des BGH, und zwar auch in dem Urteil vom 16.Februar 2005 (NZM 2005, 334) nicht mit dem vorgenannten Argument auseinandergesetzt. Es wurde daher die Revision zugelassen.
Es bleibt insoweit abzuwarten, ob von der Möglichkeit der Revision Gebrauch gemacht wird und wie in diesem Fall die weiteren Entscheidungen aussehen werden. In jedem Fall sollte jeder Vermieter zumindest in Berlin, der eine fristlose Kündigung wegen Mietrückstandes aussprechen möchte, mit der vorgenannten Entscheidung auseinandersetzen.
Dehn
Bei Mietrückstand neben fristloser Kündigung erklärte ordentliche Kündigung ist unwirksam (in Abweichung von der ständigen Rechtsprechung des BGH)
Mit einem am 13.Oktober 2017 verkündeten Urteil hat das Landgericht Berlin eine beachtenswerte Entscheidung hinsichtlich Kündigungen bei Zahlungsrückstand getroffen. Die Entscheidung verdient deshalb Beachtung, da sie sich gegen die ständige Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs stellt und somit Auswirkungen auf die Form der Kündigung von Mietverhältnissen haben kann.
Die klagenden Vermieter und der Hauptmieter hatten einen Mietvertrag über eine Ein-Zimmer-Wohnung abgeschlossen. Mit Schreiben vom 11.Juli 2016, dem Mieter drei Tage später zugegangen, kündigten die Vermieter den Mietvertrag fristlos mit sofortiger Wirkung und hilfsweise mit ordentlicher Frist zum 31.Oktober 2016, da sich der Mieter mit einem Betrag von insgesamt 500,30 Euro für Juni und Juli 2016 im Rückstand befunden hatte. Am 19.Juli 2016 erhielten die Vermieter die Zahlung des offenen Restbetrages.
Anfang November 2016 erhoben die Vermieter Räumungsklage und beriefen sich auf die hilfsweise erklärte fristgemäße Kündigung vom 11.Juli 2016, die nach ihrer Ansicht den Mietvertrag zum 31.Oktober 2016 beendet habe. Das Amtsgericht gab den Vermietern im Wesentlichen Recht und verurteilte den Mieter und einen weiteren Nutzer der Wohnung zur Räumung. Die dagegen gerichtete Berufung des Mieters hatte jetzt Erfolg.
Nach der Entscheidung könne ein Vermieter zwar seinem Mieter, der sich mit einer bestimmten Miethöhe in Rückstand befinde, fristlos kündigen. Wenn der Vermieter jedoch gleichzeitig vorsorglich fristgemäß kündige, sei diese hilfsweise erfolgte Kündigung unwirksam, da mit Zugang der fristlosen Kündigung der Mietvertrag sofort beendet werde. Wenn später in Folge des Ausgleichs des Rückstandes die fristlose Kündigung wegfalle, könne die fristgemäße Kündigung nicht wieder aufleben.
Das Landgericht Berlin argumentierte, dass zu dem Zeitpunkt, als die fristlose Kündigung zugegangen sei, der Mietvertrag unmittelbar beendet worden sei. Die zugleich hilfsweise erklärte Kündigung mit ordentlicher Frist laufe insoweit fehl. Die fristlose Kündigungserklärung bleibe bestehen, lediglich die Kündigungswirkungen der fristlosen Kündigung seien durch die Nachzahlung des offenen Betrages nachträglich entfallen. Die hilfsweise fristgemäß erklärte Kündigung sei daher unwirksam und könne nicht wieder „aufleben“. Nach Ansicht des Landgerichts Berlin hat sich die Rechtsprechung des BGH, und zwar auch in dem Urteil vom 16.Februar 2005 (NZM 2005, 334) nicht mit dem vorgenannten Argument auseinandergesetzt. Es wurde daher die Revision zugelassen.
Es bleibt insoweit abzuwarten, ob von der Möglichkeit der Revision Gebrauch gemacht wird und wie in diesem Fall die weiteren Entscheidungen aussehen werden. In jedem Fall sollte jeder Vermieter zumindest in Berlin, der eine fristlose Kündigung wegen Mietrückstandes aussprechen möchte, mit der vorgenannten Entscheidung auseinandersetzen.
Dehn
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